Contrato de alquiler en República Dominicana: Ley 85-25, depósitos y cláusulas 2026
Contrato de alquiler en República Dominicana: qué exige la Ley 85-25 en 2026
Depósitos, registro, aumentos, obligaciones y terminación del contrato: las reglas cambiaron y muchos modelos antiguos de internet ya no reflejan el régimen vigente.
Lo esencial en 60 segundos
Desde 2025, hablar de contratos de alquiler en República Dominicana exige comenzar por una norma nueva: la Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, publicada en la Gaceta Oficial núm. 11211 del 15 de agosto de 2025.
La ley derogó expresamente la antigua Ley núm. 4314 de 1955, su modificación mediante la Ley núm. 17-88 y el Decreto núm. 4807 de 1959. Por eso, copiar hoy un modelo preparado bajo el régimen anterior puede introducir cláusulas, depósitos o procedimientos que ya no corresponden al marco actual.
⚠️ Corrección importante frente al régimen anterior
Ya no es correcto afirmar, como regla general, que el propietario está obligado a depositar la garantía exclusivamente en el Banco Agrícola. El artículo 15 de la Ley 85-25 dispone que la garantía podrá depositarse en el Banco Agrícola o en Banreservas, previo acuerdo entre las partes, acompañada de una copia del contrato.
1. ¿Qué debe contener un contrato de alquiler?
La Ley 85-25 exige que el contrato sea celebrado por escrito. Entre los datos que deben quedar claramente documentados se encuentran la identificación de las partes, la descripción del inmueble, el destino que se le dará, el precio, la forma de pago, las fechas relevantes y el domicilio elegido para notificaciones.
En la práctica, un contrato bien estructurado debería dejar determinados, como mínimo:
- Propietario y arrendatario: nombres completos y datos de identificación.
- Inmueble: dirección y descripción suficientemente precisa.
- Destino: vivienda, comercio, actividad sin fines de lucro u otro uso permitido.
- Renta: monto, fecha, lugar y forma de pago.
- Duración: inicio, término y reglas sobre renovación o no renovación.
- Notificaciones: domicilio elegido por las partes y, como buena práctica, canales adicionales acordados.
- Garantía: monto, forma de manejo y condiciones para su devolución.
- Estado del inmueble: inventario, mobiliario, equipos y condiciones de entrega.
- Mantenimiento y reparaciones: distribución clara de responsabilidades.
- Incumplimiento: consecuencias frente a mora, uso no autorizado, daños u otras obligaciones contractuales.
💡 La prueba empieza el día de la entrega
Un inventario firmado y un registro fotográfico fechado pueden ser tan importantes como las cláusulas económicas. La Ley 85-25 permite que, al finalizar el alquiler, el propietario justifique una retención de la garantía mediante evidencias objetivas, como fotografías, cotizaciones y presupuestos.
2. ¿Cuántos meses de depósito pueden exigir?
Aquí la nueva ley establece una diferencia fundamental según el destino del inmueble.
| Tipo de inmueble | Regla sobre la garantía |
|---|---|
| Vivienda | El propietario puede exigir como depósito un monto no mayor de dos meses del precio del alquiler. |
| Comercio | La cuantía de la garantía se acuerda entre las partes. |
| Actividad sin fines de lucro | La cuantía de la garantía se acuerda entre las partes. |
Esto significa que, para una vivienda, no debe confundirse la garantía con otros conceptos como renta adelantada, gastos legales o comisión de corretaje. Cada concepto tiene una naturaleza distinta y debe identificarse por separado.
3. ¿La garantía tiene que ir al Banco Agrícola?
La formulación correcta bajo el artículo 15 es más precisa: la suma acordada como garantía podrá ser depositada en una sucursal del Banco Agrícola o de Banreservas correspondiente al lugar del inmueble, previo acuerdo entre las partes, junto con una copia del contrato.
Cuando la garantía se deposita mediante este mecanismo, la ley contempla que la entidad depositaria pague un interés a una tasa similar a la de las cuentas de ahorro, acumulado anualmente hasta el retiro.
Por eso, un contrato actualizado debería indicar expresamente qué han acordado las partes respecto del manejo de la garantía, en vez de reutilizar automáticamente la cláusula de la antigua Ley 4314.
4. ¿Cuándo puede retenerse el depósito?
Al terminar el contrato y producirse la recepción conforme del inmueble, el propietario debe devolver la garantía o autorizar por escrito al inquilino a retirarla de la entidad donde haya sido depositada.
Si el propietario entiende que el inmueble no fue devuelto en las condiciones acordadas, puede retener total o parcialmente la garantía. Pero la Ley 85-25 exige una actuación concreta: debe comunicar al inquilino por escrito, dentro de un plazo no mayor de cinco días calendario desde la recepción del inmueble, las razones de la retención y acompañarlas de evidencias objetivas.
Las controversias sobre devolución de garantías corresponden al Juzgado de Paz cuando se trata de vivienda y al tribunal de primera instancia en alquileres comerciales o de entidades sin fines de lucro, sin perjuicio de la vía arbitral cuando legalmente proceda y haya sido pactada.
5. ¿Hay que registrar el contrato?
Sí existe una regla de registro que muchos modelos todavía omiten. El artículo 14 dispone que el propietario o el inquilino registrará el contrato en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento donde se encuentre el inmueble, para fines de oponibilidad a terceros.
Esto no debe confundirse con “registrarlo en la DGII” como si esa fuera la formalidad establecida por el artículo 14. Para esta obligación concreta, la ley identifica expresamente la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento correspondiente.
6. ¿Quién paga la comisión inmobiliaria y los gastos legales?
La nueva ley también aclara una discusión frecuente:
- Comisión por corretaje: corresponde a quien contrate al corredor. Además, la ley presume que toda publicación u oferta de un inmueble en alquiler fue ordenada o contratada por su propietario.
- Gastos legales ocasionados por el contrato: la Ley 85-25 dispone que se distribuyen en partes iguales entre propietario e inquilino.
Por eso, la conocida práctica de tratar automáticamente el “mes de comisión” como una obligación del inquilino no debe darse por sentada: primero hay que determinar quién contrató el servicio de corretaje.
7. ¿Cuánto puede aumentar el alquiler?
El artículo 8 establece como regla principal que el reajuste del alquiler estará sujeto al acuerdo de las partes.
En inmuebles destinados a vivienda, si el reajuste no fue pactado expresamente, la ley establece que no podrá exceder del 10 % del monto de la renta. En contratos comerciales, la norma no establece ese mismo tope por defecto; resulta especialmente importante definir la fórmula de reajuste en el contrato.
📌 Evita una cláusula ambigua
No basta con escribir “el propietario podrá aumentar el alquiler”. Conviene definir cuándo puede ocurrir el reajuste, cómo se calcula y cómo será comunicado. Una cláusula precisa reduce una de las fuentes más frecuentes de conflicto entre las partes.
8. Obligaciones principales de propietario e inquilino
| Propietario / arrendador | Inquilino / arrendatario |
|---|---|
| Entregar el inmueble en las condiciones acordadas y apto para el uso correspondiente. | Pagar la renta en la fecha convenida. |
| Garantizar el uso y goce pacífico durante la vigencia del contrato. | Utilizar el inmueble conforme al destino pactado. |
| Realizar las reparaciones de mantenimiento que legalmente le correspondan. | Conservar el inmueble y reparar daños causados por su uso o el de sus dependientes. |
| Entregar recibo por los pagos, salvo que las partes hayan pactado otro medio que acredite efectivamente el pago. | No alterar la distribución del inmueble sin autorización del propietario. |
| Respetar las condiciones contractuales y las prohibiciones establecidas por la ley. | Restituir el inmueble al finalizar el contrato conforme a las condiciones de entrega y al desgaste que jurídicamente corresponda valorar. |
9. ¿El contrato termina automáticamente cuando llega la fecha?
La Ley 85-25 reconoce varias causas de terminación, incluyendo el mutuo acuerdo, la llegada del término convenido con la denuncia correspondiente, la pérdida o inhabilitación del inmueble por determinadas causas, el incumplimiento contractual y el uso ilícito del inmueble.
Por eso es importante que el contrato establezca con precisión el término y la forma en que las partes comunicarán su decisión de no continuar. Si el ocupante no entrega voluntariamente el inmueble, el propietario no debe recurrir a vías de hecho como cambiar cerraduras, sacar pertenencias o utilizar fuerza privada: la recuperación forzosa debe realizarse por la vía legal correspondiente.
10. ¿Qué ocurre si el inquilino deja de pagar?
La falta de pago puede servir de fundamento para la terminación y el procedimiento de desahucio. La Ley 85-25 creó procedimientos judiciales y reglas específicas para vivienda y para inmuebles comerciales.
En materia de vivienda, la ley contempla una intimación previa y atribuye competencia al Juzgado de Paz en materia de alquileres y desahucios. En materia comercial, interviene el tribunal de primera instancia conforme a las disposiciones de la propia ley.
🚫 Lo que el contrato no puede hacer
Una cláusula que diga que el propietario puede sacar al inquilino “sin necesidad de tribunal”, cortar servicios o tomar posesión por la fuerza no convierte esas actuaciones en legales. Las cláusulas contractuales deben convivir con el procedimiento y las garantías establecidos por la legislación.
11. Checklist antes de firmar
- Confirma quién tiene derecho a alquilar. Si firma un representante, verifica el poder o documento que sustenta su actuación.
- Inspecciona el inmueble. Documenta paredes, pisos, puertas, baños, electrodomésticos, mobiliario y equipos.
- Define todos los pagos. Renta, garantía, mantenimiento, servicios, gastos legales y cualquier comisión deben aparecer separados.
- Revisa el reajuste. No dejes indefinida la forma en que podría aumentar la renta.
- Establece mantenimiento y reparaciones. Evita frases genéricas que luego permitan trasladar cualquier gasto a la otra parte.
- Define las notificaciones. Incluye el domicilio de elección exigido por la ley y canales prácticos complementarios.
- Revisa terminación y renovación. El contrato debe explicar cuándo y cómo se comunica la decisión de terminarlo.
- Registra el contrato. Considera la formalidad prevista en el artículo 14 para su oponibilidad frente a terceros.
12. Cinco errores que conviene evitar en 2026
- Usar un modelo que todavía cita como régimen vigente la Ley 4314 o el Decreto 4807.
- Afirmar que todo depósito debe obligatoriamente ir solo al Banco Agrícola.
- Cobrar al inquilino una comisión inmobiliaria de manera automática sin verificar quién contrató al corredor.
- No documentar el estado inicial del inmueble.
- Confundir una cláusula de terminación con autorización para realizar un desalojo por vías de hecho.
13. ¿Qué pasa con contratos firmados antes de la Ley 85-25?
Los contratos y litigios anteriores pueden requerir un análisis de transición. La propia Ley 85-25 contiene disposiciones transitorias y establece, entre otros aspectos, que determinadas demandas que ya estaban en curso al entrar en vigencia continúan bajo las reglas aplicables al momento en que el tribunal fue apoderado.
Por eso, si tu contrato fue celebrado antes de agosto de 2025, no conviene asumir automáticamente que todas las reglas nuevas modificaron retroactivamente lo pactado. La fecha del contrato, su renovación y el estado de cualquier procedimiento pueden ser relevantes.
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Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de depósito se pueden pedir para una vivienda?
La Ley 85-25 permite exigir un depósito de hasta dos meses del precio del alquiler cuando el inmueble está destinado a vivienda. Para comercio o actividades sin fines de lucro, la cuantía se acuerda entre las partes.
¿El depósito tiene que hacerse obligatoriamente en el Banco Agrícola?
La Ley 85-25 establece que la garantía podrá depositarse en el Banco Agrícola o en Banreservas, previo acuerdo entre las partes y acompañada de una copia del contrato.
¿Quién paga la comisión del agente inmobiliario?
La comisión corresponde a quien haya contratado al corredor. La propia ley presume que una publicación u oferta de alquiler fue ordenada o contratada por el propietario.
¿Puede el propietario aumentar el alquiler más de un 10 %?
El reajuste se rige primero por lo que hayan acordado las partes. Para vivienda, cuando el reajuste no fue pactado expresamente, la Ley 85-25 establece que no puede exceder el 10 % del monto de la renta.
¿Dónde se registra el contrato de alquiler?
El artículo 14 señala la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento del lugar donde está ubicado el inmueble, para fines de oponibilidad a terceros.
¿Puede el propietario cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
La falta de pago puede justificar acciones para terminar el contrato y obtener el desahucio, pero la recuperación forzosa del inmueble debe seguir el procedimiento legal. Una cláusula contractual no autoriza por sí sola un desalojo de hecho.
¿Vas a firmar un contrato de alquiler?
AR Legal puede ayudarte con una evaluación inicial del documento, organización de cláusulas y detección de puntos que requieren revisión. Cuando una actuación requiera la intervención de un abogado u otro profesional habilitado, se te indicará expresamente.
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Ariel Rodríguez
Fundador de AR Legal · Estudiante de Derecho. Desarrolla investigación jurídica, organización documental y orientación inicial sobre trámites y problemas jurídicos en República Dominicana. Las actuaciones reservadas a abogados, notarios u otros profesionales habilitados deben ser realizadas por el profesional correspondiente.
Aviso: Este artículo tiene fines informativos y educativos y no sustituye el análisis jurídico individual de un contrato, litigio o procedimiento concreto. La aplicación de la Ley 85-25 puede depender del destino del inmueble, la fecha del contrato, las cláusulas pactadas y el estado de cualquier procedimiento existente.